CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL COM TEORIA E PRÁTICA

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Direitos e Deveres dos Condôminos

O novo Código Civil/2002, em seus artigos 1335 e 1336, praticamente repetiu os dispositivos dos artigos. 10,12 e 19 da Lei 4591/64.
Quanto aos direitos dos condôminos, vejamos o texto legal:

?São direitos do condômino (art. 1335, CC):

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite?.

O direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, independentemente do consentimento dos proprietários, previstos no inciso I, tem limite no momento em que o condômino viola as regras de convivência social ou utiliza sua unidade de forma contrária a destinação do imóvel.

Da mesma forma, os direitos, previstos no inciso II, asseguram ao condômino o uso das partes de uso comum, desde que não exclua os demais compossuidores.

Um exemplo comum do uso de área comum que exclui os demais co-proprietários é a colocação de grade no corredor.

A grande novidade no novo Código Civil foi o inciso III, que não reconhece o direito do condômino deliberar em assembléia, se estiver em débito com suas contribuições condominiais.

Quanto ao direito de possuir animais, a jurisprudência tem admitido a manutenção de animais de pequeno porte, desde que não causem perturbação do sossego, prejuízo à saúde dos moradores e danos nas áreas comuns. Porém, é matéria que depende de prova, cabendo discussão em assembléia geral.

A garagem, ou abrigo de veículos, expressão utilizada pelo Código Civil/02, é parte acessória da fração ideal e tem sua locação e venda reguladas pelo art. 1338, CC e § 2º do art. 1339,CC. Se constitui em unidade autônoma, com matrícula própria no Registro de Imóveis e lançamento fiscal individual na Prefeitura.

No caso da locação, vejamos o que dispõe o art. 1338, CC:

? Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.?

Extrai-se que, no caso de locação, o locador deverá dar aos demais condôminos o direito de preferência em relação a terceiros, evitando atritos e não ferindo o direito constitucional de propriedade.

No caso da venda, vejamos o que dispõe o § 2º do art. 1339,CC:

? 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.?

Assim, a venda da garagem fica subordinada a autorização da convenção ou pela assembléia dos condôminos, tendo sempre preferência o condômino a estranhos. Cabe ressaltar que a alienação dependerá de matrícula em separado de unidade autônoma.

Quanto aos deveres dos condôminos, vejamos o texto legal:

?São deveres do condômino ( artigo 1336, CC):

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.?

A forma de rateio (inciso I) será definida em convenção, mediante aprovação de 2/3 dos condôminos, podendo ser estabelecida na proporção de suas frações ideais (no solo e nas partes comuns) ou outra forma que a convenção dispuser (ex.: definido pelo número de unidades, independente da fração ideal). Para alteração do critério de rateio já definido em convenção, será necessário o quórum de 2/3 dos condôminos. Porém, deve ser analisado o caso concreto, pois dependendo do lapso temporal, a Constituição Federal assegura o direito adquirido ao condômino que vem contribuindo da forma convencionada com base em lei anterior, o que exigiria a unanimidade dos condôminos.

Para a realização de obras ( inciso II) , é imprescindível que sejam precedidas de análise e deliberação dos condôminos, na forma da lei e convenção, e também exigem projeto aprovado pelo poder competente.

No tocante a fachada do condomínio (inciso III), ela não pode ser alterada pela vontade individual. A fachada é um bem comum a todos os proprietários, não

podendo qualquer condômino nela inovar sem o consentimento de todos, ou

seja, para sua alteração necessita a aprovação da unanimidade dos condôminos.

É dever de cada condômino conservar as condições arquitetônicas originais em termos de cores, formas, partes e esquadrias. Porém, o limite da proibição é o interesse coletivo, pois, com o passar do tempo, muitos materiais empregados na construção original vão se tornando obsoletos e de difícil reposição, o que obriga a soluções mais atuais (ex.: substituição de janelas de madeira por janelas de alumínio). Quanto a instalação de equipamentos modernos (ex.: ar-condicionado), que trazem mais comodidade às moradias, a jurisprudência tem deixado de considerá-los como prejudiciais a estética externa, desde que padronizados, atendidos os preceitos da boa técnica e deliberados em assembléia geral.

Nos edifícios mistos ou exclusivamente comerciais, a colocação de luminosos, placas ou indicativos devem ser previamente projetados e aprovados em assembléia geral, preservando a estética e proporcionando a propaganda almejada, essencial para o desempenho da atividade profissional.

Outro aspecto relevante é de que as unidades privativas devem ser utilizadas de acordo com a destinação prevista no instrumento de instituição e na convenção do condomínio (inciso IV) . Um caso típico são as atividades comerciais em condomínios exclusivamente residenciais, em total dissonância com a lei.

Ainda, no inciso IV, é dever do condômino não causar perturbação do sossego e prejuízo à salubridade dos moradores. Cabe ressaltar que a novidade no Código Civil é a inserção do termo ?bons costumes?, disposta no final do inciso IV, do artigo 1336, para os casos de violação das normas de discrição, moralidade e boa vizinhança, dentre outros.

Assim, não pode o condomínio impedir que ocupantes de apartamento recebam visitas de pessoas de caráter duvidoso, salvo nos casos de violação das normas de discrição, moralidade e boa vizinhança, e, comprovadamente, perturbem o sossego e causem prejuízo à salubridade. Em caso de suspeita, poderá o síndico controlar e coletar elementos necessários para instrução do procedimento judicial adequado.