CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL COM TEORIA E PRÁTICA

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As Despesas do Condomínio

A obrigação de pagar as despesas de condomínio está prevista em nosso Código Civil (arts. 1334, I e 1.336, I, CC). São identificadas como despesas ordinárias e extraordinárias. Reportando-se à Lei 4591/64, podemos observar que as contribuições já eram divididas em despesas de custeio e de caráter extraordinário (alínea ?d? do § 3º do art. 9ª, Lei 459164), porém, em ambas as legislações, sem uma delimitação específica, motivo pelo qual passaremos a analisar estas despesas.
As despesas de custeio, chamadas de despesas ordinárias, estão relacionadas aos gastos rotineiros para manutenção dos serviços comuns e pagamento das despesas administrativas, que mantém o bom estado das coisas comuns e as condições mínimas de habitabilidade e seguridade. Estas despesas devem ser aprovadas na assembléia anual. (art. 1350, do CC)

Podemos nos reportar supletivamente à Lei do Inquilinato (§ 1º, art. 23, XII, da Lei 8.245/91), na qual está descrito um rol das despesas ordinárias:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dep. de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor;

g) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente, utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores.

As despesas extraordinárias são aquelas originadas das inovações, benfeitorias ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias, realizadas em proveito da edificação (art. 96, CC).

As obras necessárias tem por fim conservar ou evitar que a coisa se deteriore, e, se forem urgentes, podem ser feitas pelo síndico até mesmo sem prévia autorização de assembléia geral. Em caso de omissão ou impedimento do síndico, poderá ser realizada por qualquer condômino (§ 1º do art. 1341, CC). Porém, não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada (§3º, art. 1341, CC). O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum ( § 4º, art. 1341, CC).

As obras úteis aumentam ou facilitam o uso da coisa e exigem prévia autorização de assembléia geral, por maioria simples (art. 1341,II,CC).

Já as obras voluptuárias são de mero deleite ou recreio e não aumentam o uso habitual da coisa. Ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, exigem maioria qualificada de 2/3 dos condôminos (art. 1341, I, CC).

Cabe ressaltar que, dependendo da categoria do prédio, as obras úteis e voluptuárias podem se confundir. Ex: um aparelho de ginástica pode ser considerado útil num condomínio de categoria ?A?, mas pode ser classificado como voluptuário num prédio de categoria ?C?.

Novamente, podemos nos utilizar da Lei do Inquilinato (art. 22, X, Lei 8.245/91) onde estão definidos um rol de despesas extraordinárias:

a) obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como as esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas pela dispensa de empregados;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo de uso comum e

g) constituição do fundo de reserva;

O seguro da edificação é obrigatório e se constitui numa despesa ordinária (arts. 1.346 e 1348, IX, do Código Civil e art. 13, parágrafo único da Lei 4591/64). Deve abranger toda a edificação, tanto as áreas comuns como as partes autônomas, e visa garantir eventual sinistro que cause incêndio ou destruição do todo ou parte da edificação. Ou seja, além da cobertura para riscos de incêndio, devem ser contratadas coberturas adicionais peculiares a cada prédio, tais como de desabamentos, vendavais e inundação, dentre outros.

O fundo de reserva não está previsto no Código Civil, razão pela qual ainda vigora por dispositivo contido no art. 9º, § 3º, j, da Lei 4591/64, onde dispõe que a convenção deverá conter a forma de contribuição para o fundo de reserva. Tem caráter atípico, pois é uma receita e não uma despesa. Somente vira despesa após sua utilização. O percentual varia de condomínio para condomínio, pois não existem mínimos e máximos legais. Pode ser utilizado tanto para cobrir déficits de despesas ordinárias, quanto para pagamento de despesas extraordinárias, conforme estipulado em convenção. A fim de que não se misture com a receita mensal do condomínio, é aconselhável sua contabilização em conta separada.